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Les Échos du Logement / Mai 2015 9 POLITIQUE DU LOGEMENT de 129 m 2 à 105 m 2 70 . Outre qu’elles vont à contre- courant d’une tendance immobilière et sociologique de fond, les contraintes imposées par les communes aux propriétaires de bâtiments existants pourraient donc être considérées comme discriminatoires 71 par rapport aux propriétaires de logements neufs, tenus par des exigences en matière de surface nettement moindres. En bonne logique, il est vrai, c’est la solution inverse qui prévaut généralement (à savoir que le parc dit primaire – le neuf – répond à des critères plus sévères que le parc secondaire, comme en matière de normes d’habitabilité d’ailleurs 72 ). Du danger de « doubler » ces directives communales par une taxe 16.Strict, le respect dû aux règles « anti-découpes » l’est d’autant plus que certaines communes ont créé une taxe spécifique portant sur les subdivisions d’immeubles qui ne seraient pas pourvues des autori- sations urbanistiques requises. Évoquant aussi bien des « charges administratives très conséquentes » qu’une « baisse de la qualité de vie », le conseil communal d’Auderghem a adopté le 25 octobre 2007 une « taxe sur les immeubles subdivisés en logements multiples sans permis d’urbanisme » dont le taux de base a été arrêté à 75 euros par mois et par unité résiden- tielle. Et, sous peine d’être triplée, la taxe ne saurait être répercutée sur les occupants de l’immeuble. Notons, en tout état de cause, que les acquéreurs d’un immeuble déjà subdivisé (sans permis) béné- ficient d’une exonération de la taxe durant les deux premières années. A son tour, le conseil communal de Schaerbeek a promulgué le 31 mars 2010 un règlement-taxe similaire, instaurant une « taxe sur les immeubles subdivisés en logements multiples non conformes à la législation urbanistique ». Le taux de base de la taxe est fixé à 75 euros par mois et par unité résidentielle en infraction ; et si elle est imputée à l’un des propres occupants de l’immeuble, la taxe est alors doublée. Cet impôt « vise une catégorie de redevables générateurs d’une baisse de qualité de vie dans notre commune », explique la municipalité. « En effet, la subdivision à outrance d’unifamiliales en appartements engendre de graves problèmes urbains tels que la destruction du patrimoine, l’extrême densité du parc automobile, … ce qui entraîne des charges 70 S.P.F. Économie, Chiffres clés 2012. Aperçu statistique de la Belgique, p. 32. 71 Et donc contraire aux articles 10 et 11 de la Constitution. 72 Il n’est que de comparer, en Région bruxelloise, le titre II du règle- ment régional d’urbanisme avec l’arrêté du Gouvernement du 4 sep- tembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, M.B., 19 sep- tembre 2003. administratives très conséquentes supportées par la commune. De plus, ces bailleurs d’immeubles sub- divisés en logements multiples n’ont non seulement pas sollicité de permis d’urbanisme mais en outre leur revenu cadastral n’est absolument pas adapté ». 17.Sujet à discussion, le règlement schaerbeekois n’a pas manqué d’être entrepris devant la section du conten- tieux administratif du Conseil d’Etat qui, par arrêt du 12 juin 2012, a décidé de l’annuler. Comme déjà dit, en effet, « il n’est pas permis aux communes de réglementer une matière qui est entièrement organisée par une norme supérieure [le CoBAT], qui a mis en place un régime normatif suffisamment complet et précis pour mettre fin au pouvoir autonome des com- munes » 73 . Ce n’est pourtant pas faute pour Schaer- beek d’avoir justifié son texte par une préoccupation d’ordre fiscal spécifiquement, tenant dans le défaut de majoration des rentrées au titre de précompte immobi- lier (dès lors que l’absence de sollicitation du permis d’urbanisme prive la commune de cette occasion un peu providentielle de réévaluer le revenu cadastral à la faveur de la visite du bien), mais en vain. c) des garde-fous existent déjà 18.Enfin, à l’adresse de ceux qui redoutent que l’éven- tuelle invalidation de ces directives communales induira un dangereux laxisme, il convient de se montrer rassurant : des garde-fous existent déjà pour encadrer l’opération de subdivision. D’abord, on l’a vu, les règles régionales de salubrité contiennent des normes de superficie minimale, que le bien d’ailleurs soit proposé à la location ou – et la précision est capitale – occupé par son propriétaire 74 . Ensuite, s’il s’agit d’un bien destiné à la location, des prescriptions fédérales trouvent en sus (pour l’heure encore 75 ) à 73 C.E. (XV), 12 juin 2012, Syndicat national des propriétaires et des copro- priétaires, n°219.721. 74 Dans le Code wallon du logement et de l’habitat durable, en effet, ni l’article 3 (fixant les normes) ni les articles 5 et suivants (arrêtant la procédure de vérification de celles-ci) ne cantonnent le respect dû aux règles régionales de salubrité au parc locatif ; il en va de même en Région flamande (voy. les art. 5 et 15 à 20quinquies du Code flamand du logement). Le régime en vigueur à Bruxelles est incontestablement moins clair dans la mesure où si les standards de salubrité concernent en théorie toutes les habitations, le Code du logement n’a prévu de procédure de vérification et de sanctions qu’à l’égard des biens donnés à bail ; il suffit de comparer à cet effet les formulations utilisées respectivement par les art. 4, §1 er , ab initio (« les logements doivent respecter les exigences suivantes […] », et 5, §1 er (« nul ne peut proposer à la location ou mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipe- ment […], sous peine des sanctions prévues aux articles […] »). 75 Tant que les Régions n’auront pas adopté leur propre décret ou ordonnance en matière de bail d’habitation, donnant ainsi effet à la sixième réforme de l’Etat qui, entre autre, leur a confié cette compétence (art. 15 de la loi spéciale du 6 janvier 2014 relative à la Sixième Réforme de l’État, M.B., 31 janvier 2014). Cf. sur le thème B. HUBEAU et D. VERMEIR, Regionalisering van de federale huurwetgeving, Leuven, Steunpunt Wonen, 2013, N. BERNARD, « Le bail d’habitation et la sixième réforme de l’État : tirer le meilleur profit de la régionalisation », J.T., 2014, p. 421 et s., ainsi que N. BERNARD (dir.), La dé-fédéralisation du bail d’habitation. Quel(s) levier(s) pour les Régions ?, Bruxelles, Larcier, 2014. s’appliquer, relatives à la surface minimale 76 . Enfin, l’introduction sur le marché locatif de logements de moins de 28 m 2 est soumise en Wallonie à un régime significativement plus sévère, tant sur le plan procédu- ral (avec un « permis de location » à obtenir obligatoi- rement avant toute mise en location) 77 que substantiel (le contenu des normes à respecter) 78 . Non content ainsi de respecter les impératifs de salubrité promus par la Région ainsi que les dispositions urbanistiques, le logement doit observer les prescriptions prises par la commune, aussi bien en matière de salubrité 79 que de sécurité incendie 80 . L’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée doivent également être garan- tis 81 . Sans compter que le certificat de performance énergétique du bâtiment est requis, tout comme la preuve du contrôle des installations de chauffage. 76 Art. 2, al. 2, de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité de d’habitabilité, M.B., 21 août 1997. Toutefois, cette dispo- sition est formulée en termes trop vagues (« La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d’y cuisiner, d’y séjourner et d’y coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative ») pour encadrer sérieusement une opération de subdivision ; tout au plus serait-elle susceptible de mettre hors circuit certains logements collectifs (servant de résidence principale aux preneurs). 77 Art. 9 du Code wallon du logement. 78 Art. 10 du Code wallon du logement. 79 Les prescriptions communales en ce domaine restent rares toutefois, la marge de manœuvre proprement normative de l’autorité locale étant sinon inexistante sur ce point, à tout le moins fort étroite (voy. supra n°9). 80 Lorsque que l’on sait que les règlements de police relatifs à la sécurité incendie, parfois élaborés par les services de pompier eux-mêmes, ont été conçus avec comme horizon les logements à construire, alors qu’ils s’appliquent également aux habitations existantes, on réalise le niveau de difficultés. 81 Cf. l’art. 2 de l’arrêté du gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location, M.B., 16 septembre 2004.