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Les Échos du Logement / Mai 2015 7 POLITIQUE DU LOGEMENT II. LES DIRECTIVES COMMUNALES POUR RESTREINDRE LES DIVISIONS D’IMMEUBLES a) description de la situation 11.Pour limiter la mise sur le marché de petits loge- ments, les communes ne manient pas que l’arme du règlement urbanistique ou de salubrité. Certaines d’entre elles – et leur nombre va croissant – ont décidé de combattre le phénomène de subdivision des immeubles, en édictant des recommandations formelles (et passablement strictes) à l’adresse des fonctionnaires chargés de la délivrance des permis d’urbanisme 57 . Loin d’être marginal, ce phénomène s’observe dans chacune des trois Régions du pays 58 . Cette découpe, classiquement, est effectuée par un propriétaire soucieux de pousser au maximum la ren- tabilité de son bien et qui, à cette fin, fait de sa maison unifamiliale un immeuble de rapport ; concrètement, il scinde le bâtiment et y crée plusieurs unités de logement (une – ou plusieurs – par étage générale- ment), ce qui ne va pas sans entraîner la réalisation de travaux plus ou moins substantiels, destinés à doter les appartements d’une cuisine, d’une pièce d’eau et de sanitaires, communs ou non. C’est en raison entre autres des excès du passé (qui ont vu des propriétaires « saucissonner » de manière excessive des maisons en une multitude de micro-appartements exigus et sous-équipés où la dignité humaine s’abîmait) que les communes concernées ont résolu de lutter de la sorte contre la subdivision des immeubles. 12.Ces localités sont tout sauf secondaires, puisqu’il s’agit par exemple de Charleroi (la plus grande ville de Wal- lonie), de Bruxelles-Ville et de Schaerbeek (soit les deux communes les plus peuplées de la Région bruxel- CoBAT : « Les règlements communaux d’urbanisme portent sur les mêmes matières que celles régies par les règlements régionaux d’urbanisme qu’ils peuvent compléter ». 57 En Wallonie, est en effet soumise à permis la création d’un nouveau logement dans une construction existante, même sans la réalisation de travaux (CWATUPE, art. 84, §1 er , 6°). Pour Bruxelles (où le permis est requis, là, dès qu’il s’agit de « modifier » le nombre de logements dans une unifamiliale, à la hausse ou – même – à la baisse donc), voy. l’art. 98, §1 er , 12°, du CoBAT) ; sur le sujet, cf. notamment O. ÉVRARD, « La modification du nombre de logements en droit de l’urbanisme », Trait d’union (revue de l’Association des villes et communes de la Région de Bruxelles-Capitale), 2013/3, p. 21 et s., ainsi que J. van YPERSELE, « La modification du nombre d’unités de logement en Région de Bruxelles- capitale. Quelques controverses quant à l’exigence d’un permis d’urbanisme préalable », Immobilier, 2008, n° 4, p. 3 et s. Et, sur la réglementation flamande (qui exige également permis dès qu’il s’agit de « subdiviser une habitation » ou de « modifier dans un bâtiment le nombre d’habitations » : art. 4.2.1, 7°, du Code flamand de l’aménagement du territoire), voy. R. TIMMERMANS, « Splitsing van oude woongebouwen in appartementen : prudentie gevraagd van de notaris, de vastgœdmakelaar, de woningeige- naar, de huurder en de koper », T. app. - R.C.D.I., 2014, n°3, p. 21 et s. 58 Voy. pour de plus amples développements N. BERNARD et V. LEMAIRE, « Densification de la ville et subdivision des immeubles en Région bruxel- loise : alliance contre-nature ou passage obligé ? », Droit communal, 2010/1, p. 2 et s. loises). Charleroi, tout d’abord, a pris le 21 mai 2013 une « directive d’analyse des demandes de permis d’urbanisme visant la division d’immeubles en plu- sieurs logements ». Ce texte prohibe toute découpe lorsque la superficie totale des niveaux habitables est inférieure à 180 m 2 . Au-delà, l’opération est admise, moyennant le respect des conditions – cumulatives – suivantes : un seul logement peut être aménagé au rez-de-chaussée (à moins que la superficie excède 120 m 2 ), aucun appartement ne peut avoir une super- ficie inférieure à 60 m 2 (30 m 2 pour les studios), … De façon générale, les caves, annexes, garages et combles non aménagés ne sauraient entrer dans la computation de la superficie habitable. Enfin, les éventuels kots d’étudiants (obligatoirement réservés à des personnes qui suivent les cours d’une institution d’enseignement supérieur située à Charleroi !) doivent présenter une superficie minimale de 12 m 2 ... et de 16 m 2 au moins si l’on entend s’y domicilier. À la Ville de Bruxelles, les « recommandations relatives à la division d’un logement unifamilial » énoncées en 2008 par le Conseil communal proscrivent pareille- ment la subdivision lorsque la superficie de plancher de l’immeuble est inférieure ou égale à 160 m 2 . Si celle- ci est supérieure, le feu vert est donné, pour autant toutefois que soit préservée une unité de logement comportant trois chambres au minimum. En tout état de cause, les caves et le niveau semi-enterré d’un bâtiment ne peuvent jamais constituer, à eux seuls, une unité de logement, pas davantage d’ailleurs que les combles (à moins, ici, que la surface au sol excède les 50 m 2 ). Schaerbeek n’est pas en reste, dont le Col- lège des bourgmestre et échevins a adopté, le 18 décembre 2007, des « lignes de conduite » pour « apprécier les demandes de permis ». Le seuil d’interdiction de toute subdivision atteint, ici, les 200 m 2 . Entre 200 et 250 m 2 , l’opération est toujours autorisée moyennant cependant le main- tien, au sein de l’immeuble, d’un logement de deux chambres minimum et présentant une superficie totale de 120 m 2 au moins. Si, enfin, l’unifamiliale bénéficie d’une surface de départ supérieure à 250 m 2 , c’est un second logement de ce type qui doit être sauvegardé, ou alors un seul logement de trois chambres au moins, et d’une superficie totale de 140 m 2 minimum. Notons cependant que les immeubles de rapport (et non plus les unifamiliales) jouissent d’un régime allégé 59 , ce qui n’est pas illogique vu la destination de ce type de bien 60 . b) valeur contraignante de ces directives ? Absence de force réglementaire en soi 13.Quelle valeur juridique est-il envisageable d’attacher aux mesures précitées, simplement fixées dans des « directives », « lignes de conduite », « recomman- dations » et autres « lignes directrices de conduite » respectivement ? En d’autres termes, les autorités communales ont-elles licence pour auto-limiter leur pouvoir d’appréciation discrétionnaire dans la déli- vrance d’actes individuels à caractère permissif pris en exécution d’une loi de police administrative (en l’occurrence la législation urbanistique) ? 59 La subdivision n’est plus prohibée en deçà d’une certaine superficie de l’immeuble, par exemple, mais les « petits logements » (studios et appar- tements d’une chambre comptant moins de 60 m 2 ) doivent nonobstant représenter moins de la moitié de la superficie habitable du bâtiment, pour l’essentiel. 60 Notons encore que le régime gouvernant, pour les unifamiliales, « l’amé- nagement d’espaces non exploités en logement » (combles, chambres de bonne, etc.) a été calqué sur celui qui prévaut pour les immeubles de rapport. Entrée d'une maison de maître divisée en plusieurs logements (Liège)