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Les Échos du Logement / Mai 2015 29 JURISPRUDENCE Epinglons quelques décisions récentes. 2. Voici Pierre et Stéphanie qui constatent, quelques semaines après leur emménagement dans l’habita- tion qu’ils viennent d’acheter, l’apparition de traces d’humidité au bas de certains murs et de deux des quatre descentes intérieures d’eau pluviales. L’acte de vente précise que « le bien est vendu dans l’état et la situation où il se trouve actuellement sans recours contre la partie venderesse sans aucune garan- tie de l’état ou de la solidité du bâtiment pour vices apparents ou occultes (…). » Cette clause est valable, mais n’exonère pas le vendeur de mauvaise foi : il appartient cependant à l’acquéreur d’apporter la preuve de la connaissance par le vendeur de l’existence d’un vice antérieurement à la vente. Il ressort des constatations et des conclusions de l’expert judiciaire que : • Des foyers de développement d’un champignon ont été relevés au niveau des environs immédiats des descentes d’eau en living et salle de bains ; ces des- centes étaient encastrées derrière un revêtement en bois de sorte que, selon l’expert, il a fallu procéder au démontage des cache-gaines pour rechercher l’origine de l’humidification. • En chambre arrière, il a été constaté des désordres liés à une pourriture provenant d’une humidité provoquée par un mauvais emboîtement de la descente en point haut. • L’origine de l’humidité est attribuée à la vétusté des descentes d’eau et à leur raccord en toiture plate. La Cour estime que la connaissance de l’existence du vice par le vendeur n’est pas démontrée, même si ce dernier a fait procéder à des réparations de toiture, non en vue de camoufler l’indigence de son étanchéité mais afin que le problème soit résolu : il a pu légiti- mement le croire. Ainsi : • Il n’est pas établi que le vendeur aurait prétendu que la toiture était neuve. • S’agissant d’une construction ancienne, Pierre et Stéphanie ne devaient pas s’attendre à ce qu’il en soit ainsi, sauf indications contraires du vendeur. • Les attentes en avaloir de descentes d’eau n’étaient pas étanches et avaient été siliconées, ce qui ne suffit pas à convaincre le tribunal de la mauvaise foi du vendeur La décision cite un arrêt de la Cour de Cassation du 20 mars 2006, qui enseigne que l’incertitude ou le doute ne peuvent pas bénéficier à l’acheteur qui a la charge de la preuve (Cour d’appel de Mons (7 e ch.), 16 mai 2013, J.L.M.B., 2015, p. 308). 3. L’acte de vente de l’immeuble prévoit que le bien est vendu dans l’état où il se trouve sans recours contre le vendeur du chef de vétusté, de vices de construction, du sol et du sous-sol, « le vendeur restant cependant tenu de garantir l’acquéreur contre les vices cachés pouvant éventuellement affecter le bien. ». Une inondation survient. L’expert judiciaire identifie son origine, par la conjonc- tion de deux facteurs, l’un lié à une situation climato- logique de nature exceptionnelle qui a conduit à une saturation du réseau d’égouttage public et l’autre lié à un raccordement de l’habitation litigieuse via une cana- lisation au diamètre extrêmement faible ; d’une part, et un réseau d’égouttage enterré présentant de nombreux coudes et des pentes très faibles, d’autre part. Le Tribunal conclut des constatations de l’expert que le réseau d’égouttage de l’immeuble présentait un défaut affectant son usage, de sorte que si les ache- teurs en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas payé le prix convenu. Ce vice est caché, dès lors qu’il n’était pas détectable pour tout acheteur normalement prudent et diligent. Les vendeurs avaient réalisé des travaux d’extension de l’habitation, en ce compris l’égouttage, rendant ainsi le diamètre de la canalisation trop étroit par rapport aux besoins ménagers. Si, comme argumentent les vendeurs, l’achat d’un immeuble ancien implique des travaux d’adaptation, le Tribunal constate que l’immeuble n’est pas resté tel qu’il était à l’origine, puisqu’il a fait l’objet d’aména- gements ultérieurs sans que l’on ait tenu compte de la nécessite d’adapter le système d’égouttage. Si les acquéreurs devaient s’attendre, vu l’âge de la construction, à bénéficier d’un réseau d’égouttage de facture ancienne, ils pouvaient exiger qu’il réponde aux besoins de l’immeuble tel qu’ils l’ont acquis. Le propriétaire maintient que les pluies torrentielles, qui ont conduit à une saturation du réseau d’égouttage constituent un cas de force majeure exonératoire. La Cour rappelle que la force majeure ne peut résul- ter que d’un évènement indépendant de la volonté humaine que l’on ne peut prévoir ou prévenir. L’évène- ment doit être imprévisible, c’est-à-dire que le débiteur de l’obligation ne pouvait en prévoir l’incidence et ne pouvait y remédier en restant dans les limites de l’obligation de diligence pesant sur lui. Des pluies exceptionnelles, estime la Cour, ne sont pas en soi imprévisibles au point que le vendeur ne puisse en prévoir les conséquences, de sorte que le vendeur n’est pas fondé à invoquer une force majeure exonératoire de responsabilité. La conception et la non-adaptation de l’égouttage est en soi un vice, indépendamment des pluies torren- tielles. L’action en garantie des vices cachés en ce qui concerne l’égouttage est donc fondée. a Cour confirme donc la décision du premier juge d’accorder aux acheteurs une indemnité de 11.209,50 euros pour réparation (Cour d’appel de Mons (7 e ch.), 20 juin 2013, J.L.M.B., 2013, p. 310) 4. Julie et Martin achètent une maison de style fer- mette, par acte authentique du 28 novembre 2008. Ils découvrent un problème d’humidité ascensionnelle lorsqu’ils entreprennent des travaux d’aménagement et de rénovation de l’immeuble et qu’ils enlèvent des plaques de la cuisine. Ils réclament principalement au vendeur des indemni- tés au titre de travaux de remédiation, de trouble de jouissance et de dommage moral. Selon l’expert judiciaire, l’immeuble ne présente pas de signe apparent facilement identifiable, comme des moisissures par exemple, qui aurait pu permettre de déceler le problème. Il conclut à l’existence d’un vice caché. Le bref délai dans lequel l’action doit être introduite est respecté même si les acheteurs ont introduit leur action huit mois après la découverte du vice, mais qu’ils avaient entrepris des démarches en vue d’une solution amiable. L’acte authentique prévoit une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Le vendeur invoque cette clause pour échapper à toute obligation de garantie des vices cachés. L’article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, même s’il ne les a pas connus, à moins qu’il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Comme le souligne la décision, s’il ne connaît pas l’existence des vices cachés, le vendeur peut, en toute légalité, s’exonérer de la garantie. La preuve de la connaissance par le vendeur de l’existence des vices incombe aux acquéreurs. Ils ne doivent cependant pas prouver que le vendeur a sciemment camouflé des vices existants ou les a volontairement dissimulés. Il suffit d’établir que le vendeur avait connaissance des vices cachés, mais ne les en a pas informés. La preuve de la connaissance par le vendeur de l’exis- tence d’un vice consistant en une humidité importante de l’habitation vendue n’est pas rapportée lorsque le vendeur, bien qu’il ait, en son temps, réalisé des travaux afin de combattre l’humidité d’une maison construite à proximité d’une rivière, ignorait que l’immeuble présentait un degré d’humidité tel qu’il