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NCE Des traces de mérule, de l’humidité ascensionnelle, une mauvaise isolation acoustique, une infraction urbanistique… L’acquéreur d’une habitation qui découvre, après son achat, un défaut jusqu’alors invisible, peut demander l’annulation de la vente ou un remboursement d’une partie du prix. Il existe en effet une garantie des vices cachés du vendeur à l’égard du nouveau propriétaire. Mais qu’entend-on par vice caché ? 1. Le vice caché affectant la chose vendue est celui qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moins élevé, s’il l’avait connu (art. 1641 du code civil). Le vice obligeant le vendeur à garantie peut être un vice qui affecte intrinsèquement la chose ou bien qui la rend impropre à l’usage auquel, à la connaissance du vendeur, l’acheteur la destine. Pour donner lieu à garantie de la part du vendeur, le vice doit être caché et avoir existé, fût-il en germe avant la vente. C’est en effet à ce moment que se produit le transfert des risques. Le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices appa- rents, c’est-à-dire ceux qui peuvent être décelés par un examen attentif, mais normal de la chose, par l’acquéreur. La connaissance du vice par l’acquéreur, en dehors de toute information donnée par le vendeur, équivaut, si la vente se réalise, à l’agréation de la chose, comme s’il s’agissait d’un vice apparent. Il en va de même si l’acheteur, dans les limites du raisonnable, a connu le vice ou a pu ou dû le déceler. C’est à l’acquéreur qu’incombe la charge de la preuve des vices cachés qu’il invoque. L’acheteur a le choix entre restituer la chose atteinte d’un vice et se faire restituer le prix (action rédhi- bitoire) ou garder la chose et se faire rembourser une partie du prix (action estimatoire). Cette option appartient au seul acquéreur (art. 1644 du Code civil). Conformément à l’article 1648 du Code civil, l’action résultant de la garantie des vices doit être introduite à bref délai, étant donné la nécessité de pouvoir détermi- ner si le vice est bien antérieur à la vente. Il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement le bref délai : ce sera le plus souvent la date à laquelle le vice a été découvert. Il est fréquent de rencontrer dans les actes de vente une clause qui limite la garantie des vices cachés. Toutefois, aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur ne peut s’exonérer valablement de sa res- ponsabilité du fait des vices cachés que si, de bonne foi, il les ignore. Quant au vendeur professionnel, il ne peut s’exonérer de son obligation de garantie des vices cachés, sauf ignorance invincible ou impossibilité de déceler le vice. La garantie des vices cachés donne lieu à une juris- prudence abondante (voy. pour un aperçu récent : L. SIMONT et P.-A. FORIERS, « Les contrats spéciaux », R.C.J.B., 2014/4, 728 et svts, dont nous avons extrait ce qui précède). LA GARANTIE DES VICES CACHÉS EN MATIÈRE DE VENTE D’IMMEUBLES QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU VENDEUR ET LES DROITS DE L’ACHETEUR ?