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Les Échos du Logement / Mai 2015 17 POLITIQUE DU LOGEMENT peut être évitée si cette dernière est effectuée dans les délais. Pour les cas les plus graves de location de taudis, l’action pénale est indiquée, y compris l’impo- sition d’amendes, les peines d’emprisonnement et/ ou la confiscation des revenus locatifs. 15.Le délit (régional) de location de taudis, visé par l’article 20 du Code flamand du Logement, doit être distingué du délit (fédéral) de marchand de sommeil, visé par l’article 433decies et suivants du Code pénal. a. Le délit de location de taudis 16.Est punissable celui qui loue, met en location ou à disposition, une habitation qui ne satisfait pas aux exigences de qualité minimales. Contrairement à la procédure administrative, aucun seuil de points n’est prévu ; la location d’une habitation présentant un seul défaut est donc également punissable. Il n’est égale- ment pas exigé que l’habitation ait été au préalable déclarée inadaptée ou inhabitable 21 . Bien qu’en théorie, la procédure pénale soit plus sévère que la procédure administrative, en raison du fait qu’elle ne prévoit aucun seuil de points, cette pro- cédure pénale est, dans la pratique, réservée aux cas les plus graves de location de taudis. Ceci est garanti par le fait que l’Inspection flamande du Logement tra- vaille suivant un système de priorités très strictes. Sur le plan quantitatif, la procédure pénale ne constitue donc qu’une faible partie de l’ensemble du contrôle de la qualité du logement en Région flamande. Est également punissable le fait de louer, de mettre à disposition ou en location une construction qui n’est pas destinée à être habitée, lorsque cette construc- tion n’est pas équipée des commodités de base ou que celles-ci ne fonctionnent pas convenablement, ou lorsqu’il existe des risques graves en matière de sécurité ou de salubrité. Sont visés les hangars, box de garages, caves... 17.Outre un élément matériel, chaque délit comporte éga- lement un élément moral ou intentionnel. En matière de location de taudis, il faut qu’il y ait au moins négligence ; celle-ci suffit toutefois. La négligence est établie lorsque le Code flamand du Logement a été enfreint de manière non délibérée, mais par manque de prévoyance ou de prudence. Ainsi, en tant que responsable de la location ou de la mise à disposition d’une habitation, cela signifie avoir négligé de vérifier si celle-ci répondait bien aux normes de qualité pour un logement et si cette habitation pouvait donc bien être louée. « Les bailleurs ont non seulement le devoir, dès le début de la location, de mettre une habitation ou une chambre à disposition, qui réponde aux normes du Code du Logement, ils sont également responsables 21 Cass. 9 septembre 2014, P.13.184.N. de la persistance de cette situation. L’article 20 du Code du Logement rend punissable celui qui loue des biens non conformes, mais ne fait pas de distinction en fonction de l’origine du dommage. » 22 18.Quiconque est reconnu coupable de la location d’un taudis est passible d’une peine d’emprisonnement de six mois à trois ans et/ou d’une amende de 500 à 25 000 euros 23 . Par la même occasion, les revenus locatifs seront confisqués, en tant qu’avantages maté- riels résultant du délit. b. L’action en réparation 19.Afin d’accorder plus d’attention à la remise à niveau de la qualité du logement, également au cours de la procédure pénale, la possibilité a été introduite en 2006 pour l’inspecteur du logement et le collège des bourgmestre et échevins, de réclamer la réparation de l’habitation délabrée 24 . L’action en réparation a été introduite par analogie à celle en vigueur à l’époque en matière d’aménagement du territoire. L’action en réparation vise à réparer le bâtiment, de manière à ce qu’il soit à nouveau légitimement dispo- nible sur le marché du logement. C’est une forme par- ticulière de rétrocession, ayant pour but d’annuler les conséquences du délit visé à l’article 20 § 1 du Code flamand du Logement, et de répondre aux normes élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et de qualité de logement 25 . 20.L’action en réparation a principalement pour but de réparer tous les défauts du bâtiment. Elle vise en effet la réparation complète. Sauf si elle a un caractère manifestement déraisonnable, la réparation doit en 22 Corr. Gent, 4 octobre 2010, TBO 2011, 34. 23 À majorer des décimes additionnels. 24 T. VANDROMME, « Een grotere slagkracht voor de Wooninspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet », R.W., 2007-08, 634. 25 Cass. 6 mai 2014, P.12.0355.N. effet être ordonnée pour l’ensemble des défauts du taudis faisant l’objet de la location, de manière à ce que cette habitation satisfasse à nouveau aux normes élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité de logement 26 . Ceci signifie que, lors de son contrôle sur place, l’inspecteur du logement devra constater que le bâtiment ne présente plus aucun défaut (0 point de pénalité). Le juge devra également ordonner la réparation dans les cas où les entités de logement ver- balisées initialement ont entretemps été transformées (par exemple, une maison de sept chambres transfor- mée en un immeuble de 3 studios), aussi longtemps que les habitations transformées ne répondent pas aux normes de qualité 27 . Le juge doit toutefois s’assurer de la légalité de la mesure réclamée et doit examiner si cette mesure de réparation n’est pas déraisonnable. Au cours de cet examen, il doit mettre l’intérêt d’une bonne qualité du logement en balance avec les frais que la réparation représente pour le contrevenant 28 . À l’occasion de cette mise en balance, il doit tenir compte du fait que les normes minimales de qualité visent à garantir le droit fondamental au logement et il doit établir in concreto pour quels défauts une condamnation à réparer serait déraisonnable. L’ordonnance de réparation de défauts graves en matière de sécurité, comme le risque d’in- toxication au monoxyde de carbone ou d’électrocution, ne peut, selon nous, jamais être déraisonnable. 21.Dans des cas exceptionnels, la réparation de tous les défauts ne sera pas possible. C’est par exemple le cas lorsque les habitations délabrées ne disposent pas d’une autorisation d’urbanisme. Le juge doit, dans un tel cas, ordonner la réaffectation ou la démolition des habitations délabrées. On évite ainsi que ces habita- tions ne soient encore utilisées à des fins de logement de personnes. Le juge ne peut porter aucun jugement d’opportunité lors de la fixation de l’objet de la mesure de répara- tion. Soit il y a obstacle à imposer une réparation com- plète, et il doit ordonner au contrevenant de réaffecter ou de démolir le bâtiment, soit il n’y a aucun obstacle à ordonner cette réparation complète, et il doit alors condamner le contrevenant à la réparation de tous les défauts. Il découle du caractère alternatif de la mesure de réparation ou de la démolition que, si le juge conclut que la mesure de réparation ne peut pas être ordonnée parce qu’il n’apparaît pas que l’état urbanistique du bien immobilier empêche d’ordonner sa réparation 26 Cass. 6 mai 2014, P.12.0355.N. 27 Cass. 6 mai 2014, P.12.0355.N. 28 Cass. 4 octobre 2011, P.11.0321.N, T.Strafr. 2012, 90 avec note T. VANDROMME.