untitled

Depuis 2013, l’attestation de conformité est égale- ment utilisée pour lever les déclarations d’inadaptation et d’inhabitabilité. Nous reviendrons sur ce point. L’attestation expire dans cinq cas : (i) si des travaux importants sont effectués dans l’habitation ; (ii) si une décision d’inadaptation et/ou d’inhabitabilité est prise sur base du Code flamand du Logement ; (iii) si une décision d’inhabitabilité fondée sur l’article 135 § 2 de la Nouvelle Loi Communale est prise ; (iv) si un procès-verbal est établi par l’inspecteur du logement et (v) après un délai de dix ans 13 . Le délai de dix ans peut être réduit par le Gouvernement flamand si certains défauts étaient encore présents (par exemple : cinq ans seulement, s’il subsiste 10 points de pénalité). Les communes peuvent également réduire ce délai, mais ne peuvent toutefois pas se montrer plus souple que le Gouvernement flamand. À ce jour, le Gouvernement flamand n’a introduit aucune restriction ; certaines communes ont toutefois réduit la durée de validité, principalement en raison de problèmes d’humidité, en raison du fait que ceux-ci peuvent s’aggraver et affecter gravement la qualité de l’habitation. b. Procédure de déclaration d’inadaptation, d’inhabitabilité ou de sur-occupation 11.La procédure de déclaration d’inadaptation, d’inhabi- tabilité ou de sur-occupation a également été réguliè- rement adaptée depuis 1997. Il s’agit toujours d’une collaboration entre les communes et les autorités flamandes. 12.Les lignes directrices de cette procédure consistent toujours dans le fait qu’un inspecteur régional en matière de logement se rende tout d’abord sur les lieux et recommande au bourgmestre de prononcer l’inadaptation, l’inhabitabilité ou la sur-occupation, avant que ce dernier ne puisse prendre un arrêté. Il est également explicitement prévu que le bourgmestre doive entendre les intéressés, c’est-à-dire aussi bien le propriétaire que l’occupant. Sur la base du Code 13 Article 10 du Code flamand du Logement. flamand du Logement, le bourgmestre ne pouvait donc pas déclarer une habitation inadaptée, inhabitable ou suroccupée, sans l’avis des autorités flamandes 14 . Dans le cadre du renforcement de l’autonomie com- munale, davantage de possibilités sont accordées aux communes, via le Décret Intégration. D’une part, il a été prévu que, lorsque les autorités flamandes ne délivrent pas leur avis dans les délais après la requête du bourgmestre (c’est-à-dire endéans les 75 jours), celui-ci peut passer outre à l’obligation de recueillir cet avis 15 . Sur base d’un rapport technique ou détaillé rédigé par un fonctionnaire communal, il peut alors procéder à la déclaration d’inadaptation, d’inhabita- bilité ou de sur-occupation. D’autre part, une com- mune peut également demander au Gouvernement flamand d’être entièrement exemptée de l’obligation de requérir l’avis du fonctionnaire régional 16 . La com- mune peut dans ce cas procéder de manière autonome à des enquêtes relatives à la qualité des habitations, et prendre un arrêté sans intervention de la Région flamande. Le recours organisé auprès du ministre compétent pour le logement est toutefois maintenu. 13.La levée d’un arrêté d’inadaptation et/ou d’inha- bitabilité a également été modifiée par le Décret Intégration. Rien n’était prévu, jusqu’en 2013, dans le Code flamand du Logement sur les modalités de levée d’un arrêté. Ce point était entièrement laissé à l’appréciation du bourgmestre. De ce fait, des arrêtés ont été levés prématurément, par exemple sans qu’il ne soit procédé à une nouvelle inspection sur place. Les bourgmestres avaient en effet la possibilité de lever simplement une déclaration d’inadaptation, d’inhabitabilité ou de suroccupation, sans condition, ni contrôle : ceci était tout de même étonnant, étant donné que le Code flamand du Logement prévoyait une procédure détaillée pour déclarer une habitation inadaptée, inhabitable ou de sur-occupée en incluant une procédure de recours auprès du ministre notam- ment pour contourner l’inertie des bourgmestres. C’est la raison pour laquelle il a été prévu qu’une requête de levée d’un arrêté d’inadaptation ou d’in- habitabilité soit traitée de la même manière qu’une demande de certificat de conformité 17 , de sorte que les dispositions strictes d’obtention d’une attestation de conformité s’appliquent. Un rapport technique doit donc être établi et une attestation de conformité ne 14 Sans préjudice des dispositions de l’article 135 § 2 de la Nouvelle Loi Communale, sur la base desquelles le bourgmestre peut déclarer un immeuble inhabitable, sans l’avis des autorités flamandes. Pour ce faire, il faut toutefois que des risques immédiats pour la sécurité ou la santé publiques aient été constatés. 15 Article 16, § 1, deuxième alinéa du Code flamand du Logement. 16 Article 15, § 3 du Code flamand du Logement. 17 Article 9 du Code flamand du Logement. peut être délivrée que si l’habitation obtient moins de quinze points de pénalisation, s’il est satisfait à l’obligation de placer des détecteurs de fumée et si l’habitation n’est pas inhabitable 18 . IV. LA PROCÉDURE PÉNALE 19 14.La procédure pénale vise à verbaliser les bailleurs d’habitations inadaptées ou inhabitables, en vue de les faire poursuivre devant le juge pénal par le ministère public. On peut attendre de ceux qui tirent profit de la location de maisons et de chambres, qu’ils fassent les efforts nécessaires et qu’ils respectent les normes de qualité imposées, faute de quoi, ils sont punissables. Ces bailleurs peuvent également être condamnés à la réparation du taudis qu’ils ont mis en location (ladite « action en réparation »). L’approche pénale est du ressort de l’Inspection flamande du Logement. Tandis que la procédure administrative s’applique à toutes les habitations en Région flamande 20 , la pro- cédure pénale ne concerne que les habitations qui ne sont pas occupées par leur propriétaire. La possession d’un taudis n’est donc pas punissable ; sa location, mise à disposition ou mise en location, par contre, l’est. Les poursuites pour motif de location de taudis ont été introduites en raison de l’inefficacité de la procé- dure administrative, dans un certain nombre de cas : (i) La procédure administrative n’est applicable qu’à des habitations. On a constaté sur le terrain que des constructions non destinées à être habitées étaient louées ou mises à disposition. Il s’agit de caves, hangars, box de garages, containers, ... De telles pratiques peuvent bien faire l’objet de poursuites pénales. (ii) La procédure administrative prend fin dès que l’arrêté d’inadaptation ou d’inhabitabilité est pris. La redevance peut encore inciter le propriétaire à effectuer les travaux de réparation, mais dans certains cas, il a été constaté que les revenus de la location dépassaient largement le montant de la redevance. Si la procédure administrative est épuisée, il est encore possible d’intervenir sur le plan pénal, y compris via une action en réparation. (iii) La procédure adminis- trative vise la réparation, mais ne sanctionne pas. La redevance vise également la réparation, mais elle 18 T. VANDROMME, « De (voorlopig ?) laatste fase in de optimalisering van de Vlaamse woningkwaliteitsbewaking : het Integratiedecreet van 29 maart 2013 », R.W., 2013-14, 490. 19 Voir la publication détaillée : T. VANDROMME, « Verhuur van krotwonin- gen » in Strafrecht en strafvordering. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 2013,53. 20 Les habitations occupées par leur propriétaire peuvent donc également être déclarées inadaptées ou inhabitables. Une procédure d’exonération fiscale existe toutefois pour le propriétaire d’une seule habitation, qui occupe celle-ci.