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Les Échos du Logement / Mai 2015 15 POLITIQUE DU LOGEMENT mande, qu’il s’agisse de logements occupés par leurs propriétaires ou donnés en location, que ces logements soient privés ou sociaux 7 . 5. L’article 5 du Code flamand du Logement définit, d’une part, dix catégories pour lesquelles le Gouver- nement flamand doit édicter des normes concrètes 8 . Il s’agit de normes relatives à l’objet : elles portent sur la qualité physique du logement. Ces normes ont été fixées par le Gouvernement flamand à partir d’un rapport technique, conçu comme une liste de man- quements prohibés, chacun d’entre eux étant affecté d’une pondération dépendant de sa gravité. Les manquements ont été répartis en quatre catégories, correspondant respectivement à 1, 3, 9 ou 15 points de pénalité. De cette manière, une évaluation objective de la qualité physique d’une habitation peut donc être réalisée. Bien que des normes de qualité puissent ne pas être respectées en raison de défauts non immé- diatement détectables (l’humidité, par exemple), le rapport technique ne mentionne que les défauts qui sont apparents. Des exigences relatives à la présence de détecteurs de fumée ont également été introduites. Ces dernières ne sont pas reprises dans le rapport tech- nique, mais bien directement dans l’Arrêté Qualité 9 . Une habitation, obtenant 15 points de pénalité ou plus est inadaptée. Les points de pénalité découlent, comme dit ci-avant, d’un rapport technique. Est inhabitable toute habitation, qui présente un dan- ger en matière de sécurité ou de salubrité. Le carac- tère inhabitable est motivé dans un rapport détaillé décrivant in concreto les risques en matière de sécurité et de salubrité. 6. L’article 5 du Code flamand du Logement stipule d’autre part que la dimension du logement doit cor- respondre à son occupation. Il s’agit donc ici de normes relatives au sujet : elles portent sur le nombre d’occu- pants d’un logement. La norme relative à l’occupation du logement est fixée dans le rapport technique en fonction du nombre de pièces d’habitation et de la superficie nette de celles-ci. Une habitation, dont la norme maximale d’occupation est dépassée, est inadaptée. Une habitation qui est inadaptée en raison de son occu- pation et dont le nombre d’occupants est tellement élevé qu’il forme un risque en matière de sécurité et de salubrité, est sur-occupée. Le caractère sur-occupé est 7 En matière de maintien, une distinction est toutefois faite entre les loge- ments occupés par leurs propriétaires et ceux donnés en location. Nous reviendrons sur ce point. 8 Arrêté du Gouvernement flamand du 12 juillet 2013 portant sur les normes de qualité et de sécurité pour habitations, MB 1 août 2013 (appelé ci- après : Arrêté Qualité) 9 Voir article 2, § 2 Arrêté Qualité. motivé dans un rapport détaillé décrivant in concreto les risques en matière de sécurité et de salubrité (par exemple, un nombre insuffisant d’issues de secours en cas d’incendie). 7. Sur base de l’article 5 du Code flamand du Logement, un rapport technique a été établi pour les habitations indépendantes et autonomes. Des normes déro- gatoires sont d’application, sur la base de rapports techniques séparés, d’une part, pour les chambres et chambres d’étudiants, et, d’autre part, pour les chambres occupées par les travailleurs saisonniers dans le secteur de l’agriculture et de l’horticulture. Les chambres se définissent comme des logements dans lesquels une toilette, une baignoire ou une douche ou un coin cuisine font défaut, et dont les résidents doivent partager des espaces communs dans le bâtiment ou dans une partie du bâtiment dont le logement fait partie, pour une ou plusieurs de ces commodités 10 . En outre, ces normes régionales peuvent être complé- tées, mais de manière limitée, par les communes 11 . 8. Depuis 1998, les normes de qualité ont été renfor- cées à deux reprises, avec une entrée en vigueur au 1 er février 2008 et au 1 er janvier 2013. Un accent plus grand, entre autres choses, a été accordé au respect de la vie privée des occupants, à la problématique de l’humidité dans les parties communes, à la présence de commodités minimales, aux performances énergé- tiques (norme d’isolation des toitures) et à la présence d’une boîte aux lettres et d’une sonnette. La superficie de plancher minimale d’une habitation indépendante (studio) a été relevée à 18 m² en 2008. Un assouplissement est intervenu en 2008, via l’intro- duction d’un régime particulier pour les travailleurs saisonniers dans les secteurs de l’agriculture et de l’horticulture 12 . Le législateur décrétal flamand esti- mait que les règles, qui étaient d’application pour les chambres « normales », ne pouvaient pas être appliquées telles quelles au secteur spécifique des tra- vailleurs saisonniers. Un régime dérogatoire a donc été instauré pour ce groupe-cible, qui ne séjourne dans notre pays que pour une durée limitée. Ces dérogations rendent essentiellement moins sévères les normes en matière de respect de la vie privée et de superficie. Cette situation peut toutefois susciter des questions relatives au droit fondamental au logement et au principe d’égalité. 10 Article 2, 6 1, 10°bis du Code flamand du Logement. 11 Voir à ce sujet l’article 6 du Code flamand du Logement. 12 Décret du 6 juin 2008 portant modification du décret du 4 février 1997 por- tant les normes de qualité et de sécurité pour chambres et chambres d’étudiants en vue du logement temporaire de travailleurs saisonniers, MB 26 juin 2008. III. LA PROCÉDURE ADMINISTRATIVE 9. La procédure administrative vise à détecter les habi- tations en mauvais état, à les déclarer inadaptées ou inhabitables et à les reprendre sur une liste (un inventaire). Se greffe à la procédure administrative une taxe. La procédure administrative a également recours à un instrument préventif : l’attestation de conformité. a. L’attestation de conformité 10.L’attestation de conformité est un document attestant la conformité de l’habitation aux normes minimales de qualité. Elle est demandée par le (candidat-) bailleur pour des logements qui sont donnés en location ou mis à disposition à titre de résidence principale ou dont la vocation est l’hébergement d’étudiants. Depuis 2011, cette attestation peut être délivrée d’initiative par les communes, par exemple par celles qui inspectent elles- mêmes activement les habitations, ce qui permet une politique locale proactive d’amélioration de la qualité des logements. Depuis 2013, l’attestation de conformité est délivrée par le bourgmestre, alors qu’auparavant, elle devait l’être par le collège des bourgmestre et échevins. Cette modification devait permettre de faciliter la procédure. L’attestation est délivrée lorsque l’habitation obtient moins de 15 points de pénalité, qu’elle n’est pas inhabitable et qu’il est satisfait aux obligations en matière de détecteurs de fumée (conditions cumula- tives). Un refus peut faire l’objet d’un recours auprès du fonctionnaire régional du Gouvernement flamand.