Les Échos du Logement

J u i n 2 0 01 5 N U M E R O S / A N 3 E CHOS L E S D U M i n i s t è r e d e l a R é g i o n w a l l o n n e Direction générale de l'Aménagement du Territoire, du Logement et du Patrimoine Division du Logement L O G E M E N T D O C T R I N E Origine du projet Les litiges qui touchent d’une manière ou d’une autre les biens immobiliers sont multiples. Ils concernent des domaines aussi variés que les problèmes entre bailleur et locataire, les questions rela- tives à la mitoyenneté ou aux servitudes, les difficultés rencontrées à l’occasion d’une vente immobilière, les contestations naissant à l’occasion de travaux de construction ou de transformation, les contestations dans le domaine de l’envi- ronnement ou de l’urbanisme, etc…. Une des caractéristiques communes à tous ces litiges réside dans la particulière longueur des procédures, qui trouve son origine dans la nécessité, quasi systéma- tique d’intervention non seulement des tribunaux mais également d’experts dont la mission est d’éclairer les magistrats sur les aspects techniques. Le mécanisme de la procédure implique une succession d’étapes qui allongent inévitablement les délais, puisqu’il faut d’abord entamer une procédure pour sol- liciter la désignation d’un expert et obte- nir une telle décision, ce qui donne déjà lieu souvent à de premiers débats judi- ciaires. Ce n’est qu’ensuite, au terme de cette première phase, que la procédure d’exper- tise judiciaire pourra être entamée et elle est souvent fort longue, quelle que soit la volonté des parties. Il faut en effet non seulement respecter le caractère contradictoire de cette procé- dure mais également, dans la plupart des cas, procéder à des investigations qui ne peuvent se faire sans respecter les diffé- rentes garanties pour toutes les parties. Si cette expertise aboutit, à défaut de conciliation, au dépôt d’un rapport d’ex- pertise, il conviendra de retourner plaider devant le Tribunal sur les mérites de ce rapport d’expertise pour seulement, aux termes de ces nouveaux débats, obtenir une décision déterminant les droits et obligations des parties. Ce type de débat conduit souvent à la contestation du rapport d’expertise, avec les complications en résultant et les pos- sibilités non négligeables d’appel pour l’une ou l’autre des parties. Selon les matières concernées, il n’est pas rare de constater que les procédures peu- vent durer de deux à dix ans, avec des conséquences dramatiques pour toutes les parties. Songeons aux délais pour le bailleur pour obtenir la libération des lieux en cas de défaillance de son locataire, aux consé- quences sur la vie de celui-ci si son bailleur ne met pas les lieux loués en état correct, aux souffrances endurées par un maître de l’ouvrage qui a tout investi dans un immeuble affecté de vices ou aux dif- ficultés d’un entrepreneur non payé, qui peuvent provoquer parfois sa faillite. Face à ce constat particulièrement inter- pellant, un autre constat s’impose : la lon- gueur et la difficulté des litiges en cette matière entraînent des accroissements de coûts et de dommages qui pourraient souvent être sinon évités, à tout le moins limités, rendant plus aisée la recherche de solutions amiables. Une question s’imposait dès lors d’elle- même : existe-t-il des alternatives à la procédure judiciaire ? Naissance de la Chambre de conciliation et d’arbitrage Depuis quelques années, différentes pro- fessions interpellées par cette probléma- tique avaient entamé une réflexion sur les possibilités d’amélioration des procédures en cette matière. Ainsi, dès l’année 1998, une journée de réflexion sur l’expertise avait notamment porté sur l’expertise en matière immobi- lière et nombre d’avocats, experts, notaires et architectes installés dans l’ar- rondissement judiciaire de Nivelles avaient pu échanger leurs expériences 1 . Malheureusement, les espoirs qu’avaient fait naître certaines propositions de lois déposées au Parlement tendant à l’amé- lioration de la procédure judiciaire, s’es- tompèrent progressivement de telle sorte que la réflexion se poursuivit tant au sein L A CHAMBRE DE CONCILIATION ET D’ARBITRAGE DE L’ARRONDISSEMENT JUDICIAIRE DE NIVELLES EN MATIERE IMMOBILIERE 1 Journée d’étude sur l’expertise organisée par le Barreau de Nivelles le 15 janvier 1998.