Les Échos du Logement n°130

58 LES ÉCHOS DU LOGEMENT 130 que le Code civil définit aujourd’hui l’ordre public (« Est d’ordre public la règle de droit qui touche aux intérêts essentiels de l’État ou de la collectivité, ou qui fixe, dans le droit privé, les bases juridiques sur lesquelles repose la société, telles que l’ordre économique, moral, social ou environnemental ») 27 , ratifiant par là l’enseignement de la Cour de cassation 28 . 10. De façon plus fondamentale encore, ces fameuses normes régio- nales de salubrité 29 ont très majoritairement (et depuis le début) été déclarées d’ordre public, tant par la doctrine 30 que par la jurisprudence (que l’on soit à Bruxelles 31 , en Wallonie 32 ou en Flandre 33 ), Cour de cassation en tête 34  ; ce, notamment parce que les conditions en question donnent corps au droit à un logement décent proclamé par l’article 23 de la Constitution 35 . Difficile d’imagi- ner par exemple que les règles prohibant les équipements électriques dange- reux, les installations de gaz défaillantes ou encore les problèmes de stabilité de l’enveloppe extérieure du bâtiment (pour ne prendre que quelques-uns des critères wallons de salubrité 36 ) ne seraient pas d’ordre public, pour la raison simple que la santé et l’intégrité physique de l’occupant sont gravement mises en péril dans des logements qui bafoueraient ces exigences minimales et que, partant,« l’ordre […] social » de notre collectivité s’en trouverait malmené (pour reprendre la définition de l’ordre public donnée par le Code civil 37 ) ; à tout le moins ces règles devraient-elles l’être autant (d’ordre public) que l’article du décret afférent à la non-discrimination du locataire 38 , à notre estime. Par surcroît,les prescriptions wallonnes,bruxelloises et flamandes de salu- brité existaient avant la régionalisation du bail et, depuis, n’ont (globalement) pas changé.Pourquoi modifier subitement l’appréciation aujourd’hui dès lors ? On peut certes dénier la nature d’ordre public à l’article 9 du décret wallon sur le bail,mais les dispositions auxquelles celui-ci renvoie expressément (les«exi- gences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4 bis du 27 Art. 1.3, al. 4, du Code civil. 28 Cass., 9 décembre 1948, Pas ., I, p. 699.Voy. également Cass., 10 mars 1994, Bull ., 1994, p. 237. 29 Art.3,3 bis et 4 du Code wallon de l’Habitation durable et arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22° bis , du Code wallon du Logement, M.B., 30 octobre 2007 ; art. 4 du Code bruxellois du Logement et arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 sep- tembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, M.B. ,19 septembre 2003 ; art.3.1,§1er, du Code flamand du Logement et art.3.2 de l’arrêté du Gouvernement flamand du 11 septembre 2020 portant exécution du Code flamand du Logement de 2021, M.B., 8 décembre 2020. 30 Cf . L.THOLOMÉ et Ch.-É. de FRÉSART,« L’état du bien loué et le bail de rénovation », La dé-fédéralisation du bail d’habitation : quel(s) levier(s) pour les Régions ? , sous la direction de N. Bernard, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 39 et s., ainsi que S. GREGOIRE, « Le Code bruxellois du Logement sous l’œil du Conseil d’État : le cas des amendes administratives », Échos log., 2009, n°1-2, p. 38, entre autres auteurs. 31 Notamment J.P. Schaerbeek, 15 décembre 2021, J.L.M.B ., 2022, p. 302 et Civ. Bruxelles fr., 24 novembre 2014, J.L.M.B ., 2016, note N. Bernard, p. 308. 32 Entre autres J.P. Fontaine-l’Évêque, 25 septembre 2015, J.L.M.B. , 2016, p. 1797, note N. Bernard. 33 J.P.Westerlo,5 juin 2019, T.not .,2020,p.139,noteT.Vandromme etJ.P.Anvers,12 janvier 2017, R.W. , 2017-2018, p. 749, par exemple. 34 Notamment Cass., 10 mai 2012, R.W ., 2012-2013, p. 985, note A. Van Oevelen et N.j.W. , 2013, p. 29, note M. Dambre. 35 Al.3,3°. Cf. notamment Civ.Bruxelles,12 janvier 2010, Res iur. imm .,2010,p.107 et Civ.Turnhout, 22 mai 2006, J.J.P ., 2007, p. 156. 36 Art. 8 et 9 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les défi- nitions visées à l’article 1er, 19° à 22° bis , du Code wallon du Logement, M.B., 30 octobre 2007. 37 Art. 1.3, al. 4, du Code civil. 38 Art. 6 du décret wallon du 15 mars 2018, spéc. l’al. 5. Code wallon de l’Habitation durable ») proméritent toujours bien, elles, cette qualité. 11. Dans un autre registre, il serait faux d’affirmer que la solution de la nullité a déserté le champ normatif ou est devenue anachronique. En Région bruxelloise par exemple, quand un bail est conclu à propos d’un bien visé par une « interdiction à la location » 39 (prononcée par l’administration pour non-conformité 40 ), la nullité vient le frapper en effet 41 . Cette mesure a paru adaptée en l’espèce, car le bailleur a signé un bail irrégulier en pleine connais- sance de cause (puisqu’il savait le bien impropre à la location) 42 . Et la sanction est d’autant plus forte que la nullité est « de plein droit » 43 , sans donc que le magistrat puisse lui préférer une autre solution. De façon plus radicale encore, la Flandre a décidé de n’envisager que la nullité du contrat dans l’hypothèse d’une insalubrité du logement, gommant purement et simplement l’option du preneur. « Un bail conclu pour un bien qui ne répond pas aux exigences visées au paragraphe 1 er , alinéa 2 [relatif aux normes de salubrité], est nul », dispose en effet le décret flamand sur le bail d’habitation, sans autre forme de nuance (attendu que « la nullité doit être constatée par le juge ») 44 . Et cette solution est parée d’un caractère mécanique (le bail«est nul»,et non pas«peut être frappé de nullité»par exemple) ; les tra- vaux préparatoires 45 eux-mêmes qualifient ce parti-pris de « très drastique » 46 . C. Essai de synthèse 12. Au final, une voie médiane nous semble devoir être suivie. Autant il serait « absurde » d’appliquer la nullité du bail à tout crin 47 , autant la refuser par principe conduit à une forme de cécité. Il y a lieu selon nous de privilé- gier une approche empreinte de nuance de la matière et une interprétation téléologique du texte, de manière à ce que la sanction retenue échappe à toute 39 Art. 219, §4, du Code bruxellois du Logement. 40 À savoir, la Direction de l’Inspection régionale du logement. Voy. les art. 6 et s. du Code bruxellois du Logement. 41 Art. 219, §4, al. 2, du Code bruxellois du Logement. Et si l’interdiction à la location survient postérieurement à la conclusion du bail, c’est la caducité qui frappe alors la convention (art. 219, §4, al. 1er, du Code bruxellois du Logement) ; sur ce méca- nisme,voy.P.WÉRY,Droit des obligations,vol.1,Bruxelles,Larcier,2021,p.1022 et s., R. JAFFERALI,« Prendre la caducité par disparition de l’objet au sérieux », Le droit commun des contrats.Questions choisies,sous la direction de R.Jafferali,Bruxelles, Bruylant, 2016, p. 188 et s., ainsi que N. BERNARD, « L’impact sur le contrat de lo- cation des manquements aux normes régionales de salubrité : le tournant de la régionalisation du bail »,J.T., 2018, p. 650 et s. 42 Il n’est pas exclu que, par application du principe In pari causa turpitudinis cessat repetitio consacré par le nouveau livre 5 du Code civil, le preneur puisse tirer avan- tage de la nullité du bail pour obtenir la restitution des loyers versés sans payer en contrepartie une indemnité d’occupation (art. 5.123 du Code civil : « Le juge peut refuser, en tout ou en partie, la restitution due à la partie coupable d’une violation intentionnelle de l’ordre public lors de la conclusion du contrat »). Sur la question générale des effets de la nullité, on consultera entre autres G. FRUY et N. VANDEN- BERGHE, « Les effets de la nullité des contrats », Les nullités en droit privé. État des lieux et perspectives , sous la direction de C. Delforge et J. Van Meerbeeck, Limal, Anthemis, 2017, p. 269 et s. 43 Art. 219, §4, al. 2, in fine , du Code bruxellois du Logement. 44 Art. 12, §2, al. 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 contenant des disposi- tions relatives à la location de biens destinés à l’habitation ou de parties de ceux-ci, M.B. , 7 décembre 2018. 45 Ontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewo- ning bestemde goederen of delen ervan, memorie van toelichting, Vl. parl. , 2017- 2018, n°1612/1, p. 31. 46 Traduction libre (« zeer ingrijpend »). 47 J. VAN MEERBEECK, « Le juge et l’ordre public : libres propos quant à l’impact des normes régionales sur le bail à l’aune de la théorie des nullités», Le bail et le contrat de vente face aux réglementations régionales (urbanisme, insalubrité, PEB) , sous la direction de N. Bernard, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 156.