Les Échos du Logement n°130

56 LES ÉCHOS DU LOGEMENT 130 NOTE SOUS LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DU HAINAUT (DIV. CHARLEROI) DU 21 JUIN 2023 INSALUBRITÉ DU LOGEMENT ET NULLITÉ DU BAIL : UN LIEN QUI SE DISTEND ENCORE 1. Le tribunal de première instance du Hainaut (division Charleroi) a donc refusé de faire droit à la demande du locataire tendant à l’annulation du bail portant sur un logement prétendument non conforme aux normes régionales de salubrité. Suivant la juridiction d’appel, en effet, l’article 9, §2, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation 1 est « incompatible avec la thèse selon laquelle la matière serait d’ordre public et que le défaut de respect des dispositions relatives à la salubrité et à la sécurité d’un bien loué permettrait de prononcer la nullité du contrat du bail pour cause ou objet illi- cite ». Cette question ayant déjà été traitée (plus ou moins largement) 2 , on se permettra ici, dans le cadre restreint de cette note d’observation, de tirer l’un ou l’autre prolongement de ce considérant et, plus spécifiquement, de mettre en débat cette décision de repousser la nullité du bail aumotif notamment que les normes régionales de salubrité ne seraient pas d’ordre public. A.Thèse 2. D’abord, il est exact que la nullité n’apparaît nullement dans cette dis- position wallonne qui énonce les conséquences civiles de la violation par le bien loué des règles régionales de salubrité. Dans la ligne du prescrit fédéral précédent 3 ,cet article offre au locataire confronté à une situation de non-confor- mité du logement la possibilité de choisir entre la résolution du contrat (avec dommages et intérêts le cas échéant) et l’exécution forcée des travaux (par le bailleur) 4  ; l’option aménagée au bénéfice du preneur y donc est maintenue 1 M.B. , 28 mars 2018. 2 Voy.notammentT.VANDROMME,«De gevolgen van woningkwaliteitsgebreken op de huurovereenkomst: een poging tot synthese en verduidelijking », R.W ., 2014- 15, p. 203 et s., ainsi que N. BERNARD et L. DEBROUX,« La nullité du contrat de bail en cas de violation des normes de salubrité », Les nullités en droit privé : état des lieux et perspectives , sous la direction de C. Delforge et J. van Meerbeeck, Limal, Anthemis, 2017, p. 129 et s. 3 Art. 2, §1er, al. 6, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil (aujourd’hui abrogé). 4 Art. 9, §2, du décret wallon du 15 mars 2018. telle quelle (ou presque 5 ).De nullité du bail,en revanche,il n’est point question effectivement. 3. Il est vrai également que le législateur wallon n’a pas coiffé d’ordre public la disposition suivant laquelle « l’habitation louée répond aux exigences de sécu- rité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4 bis du Code wallon de l’habitation durable » 6 , label qu’il n’a pas hésité à donner par contre à un autre prescrit de son décret sur le bail 7 . Il faut savoir par ailleurs que l’article 9 en ques- tion 8 était bel et bien revêtu d’un caractère d’ordre public initialement 9 , avant de le perdre, consécutivement à l’avis de la section de législation du Conseil d’État (« il n’est pas cohérent de considérer que [l’article 9] est une disposition d’ordre public dès lors [qu’]un tel régime, qui laisse au preneur la faculté d’exiger une mesure lui permettant de rester dans les lieux, à savoir l’exécution de travaux de mise en conformité, exclut la sanction de la nullité absolue du contrat, qui consti- tue la caractéristique même d’une disposition d’ordre public » 10 . 5 Car l’option n’est reconnue au preneur que« lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable » (art. 9, §2, al. 1er, du décret wallon du 15 mars 2018). Sur la question, voy. N. BERNARD, Bail d’habitation dans les trois Régions , Bruxelles, Larcier, 2020, p. 111 et s., I. DURANT, « Le bail d’habitation en Région wallonne. Cadre générique et dispositions générales », La régionalisation du bail, sous la direction d’I. Durant et É. Beguin,Bruxelles,Larcier,2019,p.53et s.,ainsi que B.KOHLetC.BARÉ,«Réformedu bail en Région wallonne : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation », Le bail d’habitation dans les trois régions en 2019 ,Bruxelles, la Charte,2019,p.66 et s. 6 Art. 9, §1er, du décret wallon du 15 mars 2018. 7 Art. 6, al. 5, du décret wallon du 15 mars 2018. 8 Alors article 1762 quater de l’ancien Code civil, à l’époque où le législateur wallon entendait insérer ses dispositions sur le bail de droit commun au sein même du texte fédéral (projet de décret relatif au bail d’habitation, commentaire des articles, Doc. , Parl. w., 2017-2018, n° 985/1, p. 99 et 100), avant de se résoudre à abroger ce dernier (art. 92, §1er, du décret wallon du 15 mars 2018, à lire en combinaison avec les art. 3 à 51/1 du même décret) pour intégrer lesdites dispositions dans son décret du 15 mars 2018. 9 Art. 1762 octies de l’ancien Code civil (qui n’a pas trouvé d’équivalent tel quel dans le décret wallon du 15 mars 2018), déclarant d’ordre public l’art. 1762 quater de l’ancien Code civil alors en projet. 10 Projet de décret relatif au bail d’habitation, avis du Conseil d’État, Doc. , Parl. w., 2017-2018, n°985/1, p. 83. Par Nicolas Bernard Professeur à l’UCLouvain Saint-Louis – Bruxelles