Les Échos du Logement n°124

54 LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°124 JURISPRUDENCE commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public » (article 1 er du décret)  3 . Le décret wallon se distingue ici du décret flamand du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat ( Moniteur belge , 26 juillet 2016), dont l’article 2 in fine précise que «  la façon dont le contact entre le locataire et le public est établi et la question de savoir si le locataire est propriétaire du commerce qu’il exerce dans le bien loué sont impertinentes dans ce contexte ». Cependant, les travaux préparatoires du décret wallon reprennent cette précision  4 dans le commentaire de l’article 1 er . 3. Sous-location et cession du bail. La sous-location et la cession du bail sont interdites, sauf volonté contraire des parties expressément exprimée dans un écrit (article 1 er du décret). 4. Loyer. L’article 4 du décret précise que sauf convention contraire écrite, le loyer comprend les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l’immeuble est assujetti. Aucune distinction n’est opérée, à cet égard, entre le type de charges, de telle sorte que doivent être comprises aussi bien les charges communes que les charges privatives  5 . Aucune disposition n’est prévue en ce qui concerne la garantie locative dont le bailleur peut réclamer la constitution au preneur avant l’occupation. La loi sur les baux commerciaux ne com- portant pas non plus de règle particulière, cette question demeure dès lors régie par le droit commun du bail. 5. Durée et fin du bail. Le bail commercial de courte durée peut avoir aumaximumune durée d’un (1) an. Sa durée peut toutefois être inférieure. Le régime est donc distinct du bail de résidence principale de courte durée, dont la durée peut être fixée jusqu’à trois (3) ans. Le bail commercial de courte durée prend fin de plein droit à l’échéance convenue. Le «droit au renouvellement» prévu pour les baux commer- ciaux «classiques» n’a pas été consacré pour le bail commercial de courte durée, qui peut néanmoins être reconduit de l’accord des parties exprimé expressément par écrit et aux mêmes conditions de loyer que le bail initial. Cependant, cette reconduction ne pourra aboutir à ce que le bail atteigne une durée totale de plus d’un (1) an (article 2 du décret). L’alinéa 3 de l’article 2 du décret stipule que « Si à l’expiration de la durée convenue, telle qu’éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d’expiration, de sorte qu’il les occupe pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail est régi par les dispositions du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, et est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de son entrée en vigueur initiale ». Autrement dit, le bail de courte durée deviendra bail com- mercial «classique» dans les deux cas suivants : 3 L’on en déduit que le bail commercial de courte durée peut être consenti par à un preneur à un sous-locataire. 4 Projet de décret du 26 janvier 2018, commentaire des articles, p.5 : « À noter que la façon dont le contact entre le locataire et le public est établi, et la question de savoir si le locataire est ou non propriétaire du fonds de commerce, ne sont pas des éléments pertinents pour apprécier si de manière tacite ou expresse le bail de courte durée peut être qualifié de commercial ». 5 Ceci n’est pas sans présenter un certain risque pour le bailleur, si les consommations privatives du candidat preneur (eau, gaz, électricité) n’ont pas été correctement évaluées. Or, celles-ci peuvent varier fortement selon l’activité exercée par le preneur dans les lieux. La disposition est toutefois supplétive, de telle sorte que les parties peuvent parfaitement convenir de mettre les impôts, taxes, redevances et charges aux frais du locataire. PRÉSENTATION DU DÉCRET WALLON DU 15 MARS 2018  1 1. Introduction. Le décret wallon sur le bail commercial de courte durée a été adopté le 15 mars 2018 ( Moniteur belge , 28 mars 2018). Comme son prédécesseur flamand (décret flamand du 17 juin 2016), il crée un nouveau type de bail commercial et fait écho à la pratique de plus en plus courante des «pop-up stores» ou «maga- sins éphémères». Il palie ainsi à l’insécurité qui existait pour les baux exclus du champ d’application de la loi sur les baux commerciaux (Code civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis)  2 et répond aux besoins des commerçants qui souhaitent tester un nouveau produit ou concept, profiter d’une période particulière ou encore liquider un stock de marchandises, sans s’engager dans les liens d’un bail commercial de 9 ans. 2. Champ d’application. Le nouveau décret wallon relatif au bail commercial de courte durée vise à règlementer les baux conclus par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an et portant sur des immeubles ou parties d’immeubles « expressément affectés principalement par le preneur ou un sous-locataire à l’exercice d’un 1 * La présente contribution a fait l’objet d’une publication dans le Journal des Tribunaux , 2018, pp. 457-459 (éd. Larcier) et est ici reproduite avec l’aimable autorisation de l’éditeur. 2 L’article 2, 1° de la loi sur les baux commerciaux exclut en effet de son champ d’appli- cation : « 1° les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an ». LE BAIL COMMERCIAL DE COURTE DURÉE