Les Échos du Logement n°124

43 SANDRINE MEYER « MIETSPIEGEL » ET GRILLES DE LOYER  * http :/ /dev.ulb.ac.be/ceese/CEESE/fr/projet.php?men u=1&categorie=11&projet=145 ** Les Echos du Logement n°122 pp.18-24 «Mietspiegel» et grilles indicatives de loyer : un outil d’incitation pour améliorer la performance énergétique des logements loués? PAR SANDRINE MEYER Chercheuse au Centre d’Etudes Economiques et Sociales de l’Environnement de l’Université libre de Bruxelles (CEESE-ULB) Cet article se base sur le projet de recherche Energ-Ethic*, financé par le Service Public de Wallonie – Département de l’Energie et du Bâtiment durable. Ce projet cherche à mieux faire connaître le secteur résidentiel locatif (wallon), à mettre en lumière l’existence d’une divergence d’intérêt** entre les bailleurs et les locataires en matière de rénovation énergétique et à analyser différentes pistes pour la solutionner. L’article fait brièvement le point sur l’encadrement des loyers et la possibilité d’y inclure des critères relatifs à la performance énergétique des logements loués. Le « Mietspiegel » allemand ainsi que les grilles indicatives de loyer wallonne et bruxelloise y sont présentés et analysés. Payer trop cher un logement de piètre qua- lité (énergétique) est le lot de bon nombre de locataires, surtout dans certains quartiers mis sous pression immobilière. Le manque de logement social et les longues listes d’at- tente font que la plupart des candidats loca- taires passent obligatoirement par la case du marché locatif résidentiel privé. C’est donc essentiellement la loi du marché (équilibre entre l’offre et la demande) qui dicte les prix, sans se soucier de l’impact potentiel d’un manque d’accessibilité pour les ménages les plus précaires. L’idée d’encadrer les loyers n’est pas neuve. Elle date du sortir de la seconde guerremon- diale où plusieurs pays européens se sont lancés dans la régulation des loyers, soit de manière obligatoire, soit demanière volontaire et incitative, pour garantir à leur population l’accès à un logement à «coût acceptable»  1 . Les loyers sont ainsi régulés notamment aux Pays-Bas, en Espagne, en France et en Alle- magne (mécanisme du « Mietspiege l »)  2 . Les dispositifs mis en place se distinguent selon qu’ils ciblent la conclusion d’un nouveau bail ou s’appliquent à l’ensemble des baux (nou- veaux et existants), qu’ils soient volontaires ou obligatoires, ou encore selon le mode de calcul du loyer de référence (prix du marché ou coût de la location  3  ). 1 La notion de «coût acceptable» est utilisée ici en rap- port avec le niveau de vie moyen de la population. 2 De Boer, R., Bitetti, M., 2014. A revival of the private rental market sector of the housing market? Lessons from Germany, Finland, The Czech republic and the Netherlands. OECD Economics Department, Working Paper n°1170. http:// www.oecd.org/eco/Workingpapers 3 Le coût de la location se rapporte aux divers coûts assumés par le bailleur pour mettre un bien en location. Ce coût diffère donc selon les circonstances particulières du bailleur. Cemode de calcul n’est donc généralement adopté que pour les parcs de logements sociaux ou les grands bail- leurs institutionnels. «Mietspiegels» allemands L’Allemagne a un parc résidentiel locatif très développé  4 . Le parc privé se compose enma- jorité de bailleurs particuliers (61%), le reste étant géré par des bailleurs professionnels (sociétés ou coopératives)  5 . Les locataires sont très protégés en Allemagne  6 . Pour lutter contre un phéno- mène inflationniste des loyers dans certains centres urbains, un mécanisme d’encadre- ment des loyers a été adopté en 1982, appelé « Mietspiege l » (ou encore « loyer miroir »). Il se base sur un certain nombre de caractéris- 4 Environ 60% des logements (contre environ 34% des logements occupés en Région wallonne selon le Census 2011 et l’Enquête sur la qualité de l’habitat enWallonie réalisée en 2012-2013 par le CEHD). 5 En Wallonie, sur base des micro-données du Census 2011 (calculs propres), plus de 70% des logements loués en 2011 l’étaient par des bailleurs particuliers, un peu plus de 18%par des Sociétés de Logement de Service Public (SLSP, logementsocial),prèsde8%pardessociétésprivées etplus de 3% par des entités publiques (communes, CPAS, etc.). 6 Les locataires jouissent en effet d’un bail à durée indé- terminée (avec possibilité de reprise par le conjoint ou les descendants en cas de décès) et d’un droit de résidence enregistré officiellement dans son logement. <Fribourg, Allemagne © Fabrice Dor SPW/DGO4